Tháp tài sản bất động sản tất cả chúng ta cần biết

Tháp tài sản trong bất động sản

Tháp tài sản là gì?

Đây là mô hình phân bổ từng loại tài sản vào các khối khác nhau. Mỗi tầng tương ứng một loại tài sản, đảm nhận một vai trò khác nhau trong cuộc sống. Tương tự như kim tự tháp của người Ai Cập cổ đại, tháp tài sản sẽ bền vững theo thời gian nhờ kết cấu vững chắc khi xây dựng tháp. Phần móng chắc chắn để nâng đỡ toàn bộ hệ thống tháp bên trên.

Hiện tại ở Việt Nam, dân đầu tư bất động sản vẫn chưa biết nhiều đến Tháp tài sản trong bất động sản. Tuy nhiên, quan điểm của Kênh đầu tư Sen Vàng, tháp tài sản bất động sản là chìa khóa trong xây dựng chiến lược đầu tư dài hạn, qua đó cơ cấu và hoạch định danh mục đầu tư tài sản của bản thân. Vậy tháp tài sản bất động sản gồm những tiêu chí gì và nhà đầu tư cần chú ý những yếu tố nào khi sử dụng tháp tài sản bất động sản? Tất cả những câu hỏi trên sẽ được làm rõ qua bài viết “Tháp tài sản bất động sản” dưới đây của Sen Vàng Group.

Theo Sen Vàng Group, tháp tài sản bất động sản bao gồm 6 tầng xếp theo thứ tự từ đáy lên đỉnh: Tầng 1 là Lớp tài sản vô hình; Tầng 2 là lớp bảo vệ; Tầng 3 là lớp tạo thu nhập; tầng 4 là lớp tăng trưởng; tầng 5 là lớp rủi ro và tầng 6 là lớp di sản.

6 lớp tài sản thuộc tháp tài sản bất động sản

Nguồn: Sen Vàng Group

1. Lớp tài sản vô hình

Nếu tháp tài sản là một ngôi nhà - thì lớp tài sản vô hình chính là nền móng của ngôi nhà đó. Dựa theo nguyên tắc “Xây dựng từ dưới lên và đế càng rộng càng an toàn”, lớp tài sản vô hình là tầng quan trọng nhất đối với các nhà đầu tư bất động sản.

Lớp tài sản vô hình chứa 4 yếu tố cốt lõi gồm: Kiến thức, kinh nghiệm, network, mức độ chuyên sâu. Đây cũng chính là tầng mà hầu hết các nhà đầu tư F0 hiện tại đang thiếu, việc này dẫn đến sự đổ vỡ trong cấu trúc quản trị tài sản bất động sản của rất nhiều nhà đầu tư. 

Theo Sen Vàng Group, việc xây dựng những yếu tố thuộc lớp tài sản này sẽ đảm bảo nguồn tài sản luôn ổn định. Kiến thức càng tốt, kinh nghiệm càng sâu, kiến thức càng rộng thì mức lợi nhuận đạt được có thể gấp 2, gấp 3, đạt 100%, 1000%, thậm chí là vô giá. Thậm chí đây chính là tầng bảo vệ rất tốt cho các tài sản bất động sản của các nhà đầu tư. 

Để có được kiến thức, kinh nghiệm và network vững chắc, các nhà đầu tư cần tích cực vun bồi những yếu tố trên hàng ngày, hàng tháng, hàng năm. Nhà đầu tư cần ngày càng có nhiều kinh nghiệm thực tế, mạng lưới những người môi giới, nhà đầu tư cùng tần số với mình, những đầu mối làm việc tại địa phương liên quan trong quá trình đầu tư, đây cũng chính là một tiền đề để sau này nhà đầu tư có thể xây dựng một nền tảng tri thức, cách thức đầu tư và mô hình đầu tư mang lợi nhuận và trở thành di sản đáng giá cho con cháu. 

Theo Sen Vàng Group, Nhà đầu tư thổ địa, thổ dân ở khu vực sẽ luôn là người GIỎI nhất, bởi có thể thấy rằng, có nhiều người tuy lý thuyết đầu tư sâu rộng, nắm nhiều kinh nghiệm đầu tư chưa chắc có thể nắm vững tình hình tự nhiên, kinh tế xã hội và cơ hội đầu tư, từng thông tin đầu tư chính xác của 1 vùng như chính các nhà đầu tư thổ địa, thổ dân sinh sống và đầu tư lâu năm tại đó. 

2. Lớp bảo vệ

Lớp này được ví như tấm khiên bảo vệ dòng vốn của nhà đầu tư bất động sản. Gọi là lớp bảo vệ bởi đây là lớp tài sản có tính thanh khoản tốt, nhiều khi sẽ là lớp tài sản bảo vệ, phòng vệ tốt cho những biến động lên xuống của thị trường. Thực tế, không ít nhà đầu tư khi gặp vấn đề thanh khoản với các mảnh đất ở xa sẽ bán bớt các khu đất lõi trung tâm có tình thanh khoản tốt để bảo toàn vốn. Khi đó, các khu lõi này được coi là “lớp bảo vệ”.

Tiêu chí của lớp bảo vệ bao gồm nhà đất có sổ đỏ, đất nền có pháp lý rõ ràng, chuyển đổi 60 - 70% giá trị định giá ngân hàng trở lên, khu lõi trung tâm (tại tất cả các tỉnh).

Khi thị trường rơi vào thời điểm ảm đạm, đóng băng thì đất đẹp đến đâu cũng sẽ khó chuyển giao. Lúc này nhà đầu tư có 2 lựa chọn thanh khoản: 1 là dùng tài sản bất động sản đó vay tại các ngân hàng và 2 là bán lại cho các nhà đầu tư thổ cư, thổ địa tại địa phương. Với hạng mục tài sản bảo vệ tại lớp bảo vệ, nhà đầu tư có thể an tâm nên mua những khu lõi trung tâm bởi chúng pháp lý thường sẽ an toàn và giá luôn ở mức ổn định. Mức lợi nhuận của mức trên ở khoảng 0-15% được coi là mức lợi nhuận an toàn và chấp nhận được.

3. Lớp tạo thu nhập

Lớp tạo thu nhập là lớp tài sản bất động sản giúp nhà đầu tư BĐS có nguồn thu nhập dài hạn. Lớp này dành cho các bất động sản dòng tiến hàng tháng, hàng quý như các bất động sản cho thuê, xây sửa bán/cho thuê, tại các khu vực có đông nhu cầu thương mại (dân cư đông). 

Trong 10 năm tới, “đô thị hoá” sẽ trở thành từ khóa phổ biến khi dân cư có xu hướng đổ về những khu vực có dòng tiền lớn đổ về. Trường hợp thực tế chúng ta có thể thấy rõ như tỉnh Bắc Ninh thu hút lượng lớn dân cư nhờ nguồn vốn FDI và sắp tới là tỉnh Bắc Giang. Đặt chân sớm vào những thị trường có tiềm năng thu hút vốn trong tương lai cũng là phương án không tồi dành cho các nhà đầu tư BĐS. 

Mức lợi nhuận kỳ vọng ở lớp này được kỳ vọng ở mức 5-15% bởi nhà đầu tư sẽ vừa giữ đất, vừa đầu tư vào lợi nhuận và tăng trưởng trong lớp này. Trong 3-5 năm, BĐS ở lớp này có thể tạo ra mức lợi nhuận từ 15-50%.

4. Lớp tăng trưởng

Lớp tăng trưởng tập trung các tài sản ở các khu quy hoạch tiềm năng phát triển trong vòng 3-5 năm tới, khu vực trung tâm, dòng tiền lớn đổ về và có tỷ lệ kỳ vọng thu nhập ở mức 15-50%. 

Theo Sen Vàng, đầu tư ở lớp tăng trưởng có thể dựa vào 5 xu hướng đầu hướng đầu tư an toàn như hình dưới đây:

Các nhà đầu tư có thể ưu tiên sử dụng phương pháp phù hợp nhất với danh mục và sở thích đầu tư của bản thân, nhưng ở lớp này chúng ta nên ưu tiên BĐS giá trị 3-5 năm tới. Nhiều Nhà đầu tư hay nhầm lớp tăng trưởng này với lớp đầu tư mạo hiểm, thường mua một bất động sản theo quy hoạch nhưng tầm nhìn là 10 năm, do vậy rất dễ mua đúng đỉnh sốt bất động sản và cuối cùng là kẹp hàng, không bán được hàng và có thể “chết trên đống tài sản” vì mua sai tài sản tăng trưởng.

Tại sao chúng ta cần ưu tiên đầu tư trong 3-5 năm? Nếu nhà đầu tư lựa chọn đầu tư BĐS ở đỉnh chu kỳ (10 năm) thì rất có thể phải đợi tiếp 5-6 năm để sớm bước sang đỉnh mới và việc đợi từ đỉnh cũ sang đỉnh mới sẽ tiêu tốn thời gian và tăng khả năng phát sinh rủi ro cho các nhà đầu tư. 3-5 năm là khoảng phù hợp dành cho mục đích đầu tư ngắn hạn, tránh được rủi ro“mua đỉnh”. 

Nếu lựa chọn đầu tư ở lớp tăng trưởng, nhà đầu tư cần đặc biệt chú ý tới thời hạn hiện thực triển khai, đi vào sử dụng của dự án là bao lâu để biết được điểm bán, bởi các dự án từ kế hoạch tới mở cửa cho dân cư sinh sống sẽ tốn rất nhiều thời gian, có thể vài năm, có thể lên tới 10 năm, và khi không biết điểm bán trong trường hợp dự án kéo dài nhà đầu tư sẽ dễ “đu đỉnh” bất đắc dĩ. 

5. Lớp rủi ro

Sen Vàng Group xếp những khu vực có tỷ lệ lợi nhuận trên 50% vào lớp rủi ro như sau: những khu vực có quy hoạch trên 5 năm hoặc hoàn toàn trên giấy, mới có chủ trương, hoặc các sản phẩm cận cuối chu kỳ như cuối chu kỳ thay đổi Luật đất đai, nhưng bất động sản đợi chuyển đổi như đất rừng, đất nông nghiệp…. Đây đều là những khu đất có tỷ lệ lợi nhuận lớn nhưng tiềm ẩn rủi ro lớn về quy hoạch, pháp lý…. 

Thị trường bất động sản luôn gắn với chu kỳ. 

Trong khoảng 1 chu kỳ (10 năm) thị trường sẽ có những thời điểm tăng đỉnh hoặc chạm đáy nhất định. Tuy nhiên để xác định ĐỈNH VÀ ĐÁY của chu kỳ là vô cùng khó khăn, những khi thị trường rơi vào trang thái tăng đỉnh hay giảm đáy, nhiều nhà đầu tư nhảy vào mà không biết mình đã bị “mua đỉnh, bắt đáy” với hi vọng thu được khoản lợi nhuận tốt trong ngắn hạn. Thường trong giai đoạn tăng trưởng nóng, khả năng nhà đầu tư “đu đỉnh, bắt đáy” có tỷ lệ rất cao, rất ít Nhà đầu tư có thể dự đoán được, phần lớn họ đều là những người nắm trước được thị trường hoặc thuộc nhóm đầu cơ, đội lái có nhiều thông tin. Trong kỳ tăng trưởng và tăng trưởng nóng, phương án đầu tư “mua cận đáy, bán cận đỉnh” sẽ là giải pháp an toàn, ít rủi ro hơn mà các nhà đầu tư nên lựa chọn. 

Mua bán BĐS có may có rủi và tất cả các tài sản BĐS đều ẩn chứa rủi ro. Tháp tài sản của Sen Vàng Group không đề cập tới tỷ lệ rủi ro của các danh mục đầu tư bởi điều này hoàn toàn phụ thuộc vào “khẩu vị rủi ro” của từng nhà đầu tư riêng biệt. 

Không có một công thức nào chính xác cho “khẩu vị rủi ro” trong đầu tư BĐS, do vậy các nhà đầu tư cần thật sự cân nhắc khả năng đầu tư của bản thân và thực trạng thị trường để đưa ra “khẩu vị rủi ro” phù hợp nhất. 

6. Lớp di sản

Tài sản thuộc lớp di sản có thể hiểu đơn giản là những kiến thức, tài sản thuộc dạng đầu tư phát triển (kế hoạch, công thức, quy trình, công ty đầu tư, công trình di sản của chủ đầu tư (mô hình mô hình xây sửa bán, mô hình BĐS dòng tiền, mô hình phát triển farm living, farmstay,...). Những di sản này là dấu ấn nhất định, thể hiện phong cách của các nhà đầu tư. Đây cũng chính là đích đến lớn nhất của các Nhà đầu tư cá nhân nói chung, cũng như rất nhiều các nhà phát triển bất động sản, các chủ đầu tư bất động sản nói riêng. 

Thực tế thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn phát triển rất mới, rất đơn giản, sơ sài. Đa phần những Nhà đầu tư hay Chủ đầu tư bất động sản vẫn chỉ là MUA- BÁN ĐẤT chứ ít PHÁT TRIỂN NÂNG CAO GIÁ TRỊ ĐẤT, do vậy giá trị ĐẤT tại Việt Nam vẫn rất sơ khởi và lãng phí. Để có thể thực sự phát triển, gia tăng giá trị của đất, bất động sản Việt Nam cần những di sản từ những Nhà đầu tư, những CĐT để lại những MÔ HÌNH KINH DOANH, những sản phẩm, phân khúc bất động sản thực sự đi vào hoạt động kinh doanh hiệu quả và được sự chấp nhận của người tiêu dùng. Có thể nói đây cũng chính là di sản của một thế hệ Nhà đầu tư, nhà phát triển dự án đi trước để lại cho con cháu Việt Nam sau này. 

Khu đô thị Ecopark - Không chỉ là đô thị xanh - Còn là một lối sống, một di sản biểu tượng đáng tự hào của CĐT Ecopark

| Ảnh: KĐT ECOPARK - Sen Vàng tổng hợp

Tổng kết lại, Sen Vàng đưa ra lời khuyên cuối về phân chia tháp tài sản BĐS dành cho các nhà đầu tư BĐS. 

Thứ nhất, nhà đầu tư cần cơ cấu danh mục đầu tư và kỳ vọng lợi nhuận dựa trên nguyên tắc đầu tư của bản thân.Hiểu mình chính là QUAN TRỌNG NHẤT TRONG QUÁ TRÌNH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN.

Thứ hai, nhà đầu tư cần tích lũy lớp tài sản vô hình hàng năm bởi đây là lớp dưới cùng, ảnh hưởng lớn tới các lớp ở bên trên. 

Thứ ba, cần phân chia và tái cơ cấu danh mục đầu tư theo thời gian quy định. Khi đạt được mức lợi nhuận nhất định ở lớp tăng trưởng hoặc rủi ro, nhà đầu tư không nên dồn hết lợi nhuận vào lớp tài sản đó mà nên quy định phân bổ lợi nhuận đó xuống các lớp bên dưới, tạo ngày càng nhiều lớp bảo vệ và lớp tạo thu nhập thì mới có thể giữ lời. Quản trị đầu tư cũng là một từ khóa vô cùng quan trọng giúp cho nhà đầu tư giữ kỷ luật, một cái đầu lạnh trong quá trình đầu tư của mình.