Các lưu ý khi đi thuê mặt bằng kinh doanh
Sau khi lựa chọn được mặt bằng ưng ý, việc khách hàng nhất quyết phải thực hiện đó là tiến hành giao kết hợp đồng thuê nhà với chủ nhà/chủ đầu tư. Hợp đồng thuê là giấy tờ ghi các quy định mà bạn sẽ ràng buộc bởi bất kì điều gì ghi trên đó, do đó khi đặt bút kí vào hợp đồng thuê bạn nên đọc thật kĩ hợp đồng, có điều khoản nào không hiểu phải yêu cầu giải thích và lưu lại lời giải thích đó. Qua kinh nghiệm tư vấn, soạn thảo và thẩm định các Hợp đồng cho thuê nhà và cho thuê Quyền sử dụng đất. Hôm nay chúng ta cùng tổng hợp và phân tích một số nội dung chính cơ bản cần lưu ý khi tham gia các công việc như đàm phán, tư vấn, soạn thảo và thẩm định Hợp đồng thuê nhà đất, cụ thể như sau: Nguồn : www.thosanmatbang.com
1.Về chủ thể ký Hợp đồng
Đối với chủ thể của hợp đồng, những người tham gia ký kết hợp đồng phải bảo đảm đủ tư cách như: đủ độ tuổi luật định, đủ năng lực hành vi và trong trường hợp đại diện để ký kết hợp đồng mà không phải là đại diện theo pháp luật thì phải có giấy ủy quyền hợp lệ.
Cần chú ý đối với hợp đồng kinh doanh – thương mại thì hầu hết các chủ thể là pháp nhân do đó phải do người đứng đầu hay đại diện hợp pháp của pháp nhân như Giám đốc, chủ doanh nghiệp (nếu doanh nghiệp không có chức danh Giám đốc) ký kết hoặc người đại diện do người đứng đầu pháp nhân đó ủy quyền thay mặt ký kết và việc ký kết phải được đóng dấu hợp lệ của pháp nhân.
Chỉ có ký kết hợp đồng đúng chủ thể thì hợp đồng mới có giá trị pháp lý và có hiệu lực thi hành.
Việc bảo đảm về hình thức của hợp đồng cũng như bảo đảm chủ thể khi ký kết hợp đồng sẽ loại trừ đáng kể những rủi ro không đáng có.
Trường hợp tài sản đứng tên hai vợ chồng thì phải do cả hai vợ chồng cùng ký tên vào, trường hợp một người ký thì phải có ủy quyền có công chứng hoặc chứng thực của Cơ quan Nhà nước.
Trường hợp tài sản của một người thì phải có một trong các giấy tờ chứng minh như: giấy xác nhận độc thân, văn bản xác nhận tài sản riêng, văn bản chứng minh được thừa kế riêng, được tặng cho riêng.
Việc xác định một tài sản thuộc sở hữu riêng của người đó hay thuộc sở hữu chung vợ chồng không thể căn cứ vào việc đứng tên trên Giấy chứng nhận Quyền sở hữu nhà ở và quyền sử đụng đất ở đó là đứng tên một mình họ hay đứng tên cả hai vợ chồng. Trong một số trường hợp tuy là trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở chỉ đứng tên một người vợ hoặc chồng nhưng trên thực tế pháp luật xác định đó là tài sản chung của cả hai vợ chồng. Vì thế để xác định là tài sản riêng của một người thì phải có các giấy tờ nêu trên, ngoài ra thì xác định đó là tài sản riêng và bắt buộc phải có chữ ký của cả hai vợ chồng hoặc có giấy tờ ủy quyền hợp lệ nêu trên. Nguồn : www.thosanmatbang.com
Trường hợp một người ký tên Hợp đồng thuê mà tài sản đó thuộc sở hữu chung của vợ chồng thì một người còn lại hoàn toàn có quyền yêu cầu tuyên bố Hợp đồng thuê vô hiệu và hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận, có thể gây thiệt hại đến những gì mà bên thuê đã đầu tư cũng như kế hoạch kinh doanh. Trong trường hợp này thì việc bên thuê có yêu cầu người ký hợp đồng thuê đó bồi thường những thiệt hại của mình được hay không và bồi thường ở mức nào là một câu chuyện pháp lý vô cùng rắc rối và tốn kém. Vì thế để hạn chế những rủi ro pháp lý không mong muốn thì bên thuê nên cẩn thận kiểm tra giấy tờ và chủ thể ký hợp đồng cho thật chặt chẽ, thà chậm một vài ngày để hạn chế thiệt hại và vỡ kế hoạch kinh doanh sau này.
2.Công chứng, chứng thực Hợp đồng
Hiện nay, pháp luật không có quy định bắt buộc phải công chứng, chứng thực các Hợp đồng cho thuê Nhà hoặc cho thuê quyền sử dụng đất, mà việc công chứng, chứng thực là tự nguyện và theo yêu cầu của một/các bên. Vì thế các Hợp đồng thuê nhà đất có thể được các bên ký tay với nhau, nghĩa là mua một mẫu hợp đồng ở tiệm photo hoặc tìm một mẫu hợp đồng trên mạng rồi in thì có thể ghi đầy đủ thông tin chủ thể, nhà đất,… và tiến hành ký tên thì sẽ có hiệu lực.
Do pháp luật không yêu cầu công chứng, chứng thực đối với các Hợp đồng thuê nhà đất nên trường hợp các bên tự thực hiện không có người hướng dẫn thì cần phải nắm rõ một số thỏa thuận để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình cho thật tốt. Còn nếu để an toàn thì nên nhờ luật sư tư vấn thêm.
3. Nội dung hợp đồng. Trong hợp đồng thuê, bạn nên chú ý hơn đến một số điểm sau:
Thứ nhất, giá thuê. Nhiều khi trong hợp đồng sẽ ghi giá thuê tính trên m2. Mà trong thực tế, diện tích mặt bằng cho thuê thường được xác định theo diện tích mặt sàn hoặc diện tích sử dụng; bạn đi thuê là thuê diện tích sử dụng nên nhiều khi tính giá trên m2 bạn không phân biệt được diện tích mình phải thuê trong hợp đồng là diện tích mặt sàn hay diện tích sử dụng. Do đó, bạn cần phải đọc và yêu cầu giải thích kĩ. Cần phải xem xét giá đó có bao gồm các chi phí liên quan, tiền điện nước không. Nếu không bao gồm điện nước, và một số dịch vụ khác thì mức giá mà người thuê phải trả thêm là bao nhiêu để có thể cân đối tài chính một cách hợp lý.
Thứ hai, về thời hạn thuê. Bạn cần phải xác định mục đích kinh doanh của mình để xác định thời hạn mình thuê cho hợp lý, và có khớp với thời hạn được quy định trong hợp đồng không.
Thứ ba, đối với trường hợp doanh nghiệp dự tính thuê với diện tích rộng để hướng đến sự phát triển của công ty, mặc dù hiện tại công ty không sử dụng hết phần diện tích thuê. và muốn cho thuê lại. Phải xem kĩ trong hợp đồng có cho phép không để thương lượng bổ sung thêm.
Thứ tư, khi thuê cũng cần chú ý đến quyền lợi của mình. Ví dụ: khi thuê mình được sử dung, không được sử dụng với mục đích gì. Có được khoăn cắt, sửa chữa, thiết kế lại cho phù hợp với tính chất công việc của công ty mình hay không?
Thứ năm, bạn cần chú ý đến điều khoẳn lạm phát trong hợp đồng. cụ thể, cần phải xem xét hợp đồng có quy định các mức giá, chi phí được thay đổi theo giá thị trường hay không? Khi thay đổi có cần thông báo trước, hay cần được sự đồng ý của chính bên thuê hay không?
4.Các điều khoản cần chú ý trong hợp đồng
Cần chú ý với cả các điều khoản không liên quan đến tiền nong. Chẳng hạn chủ nhà có yêu cầu không được động chạm, thay đổi kết cấu mặt bằng, không được chia sẻ mặt bằng kinh doanh, phải sử dụng tiết kiệm điện nước, không gây ồn ào….Những điều khoản này sẽ gây nhiều phiền toái, ảnh hưởng tới việc kinh doanh của bạn.
(Cực kỳ quan trọng và mỗi mô hình hoặc kế hoạch kinh doanh sẽ có những điều khỏan thỏa thuận rõ ràng và minh bạch trước khi giao kết hợp đồng)
5.Tiền đặt cọc
Thông thường các Hợp đồng thuê nhà đất đều có điều khoản đặt cọc và bên thuê phải đặt cọc cho bên cho thuê một khoản tiền đặt cọc để cam kết thực hiện Hợp đồng.
Đối với Bên cho thuê thì nên quy định số tiền đặt cọc này đủ để có thể sửa chữa, khắc phụ những hư hỏng do bên đi thuê có thể gây ra.Số tiền đặt cọc nên nhiều hơn sô tiền trong thời gian mà bên thuê vi phạm "nghĩa vụ thanh toán" (tức là chậm trả tiền thuê or không trả tiền thuê) để bên cho thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng mà vẫn không hết số tiền đã đặt cọc.
Còn đối với Bên đi thuê thì khoản tiền đặt cọc này để đảm bảo rằng khi bên cho thuê muốn lấy lại nhà đất thì phải trả lại gấp đối số tiền đặt cọc này và nên kèm theo các điều khảo phạt chi phí cơ hội khác.
Trường hợp bên đi thuê đầu tư vào cơ sở vật chất của nhà đất cao hơn số tiền đặt cọc thì bên thuê phải giải quyết như thế nào? sẽ có bài viết trả lời chi tiết câu hỏi này.
6.Bàn giao hiện trạng nhà, tài sản, trang thiết bị hiện có trong căn nhà
Đây là điều khoản mà các bên hay không quan tâm nhưng dễ dẫn đến tranh chấp nhất. Bạn thử hình dung thuê một ngôi nhà trong 3-5 năm hoặc lâu hơn để kinh doanh hoặc làm văn phòng thì thông thường có những sửa chữa nhỏ, có khi có những sửa chữa khá lớn. Đặc biệt là đối với những căn nhà mới xây, khá đầy đủ tiện nghi thì hai bên phải thỏa thuận rõ những hiện trạng về nhà, tài sản, trang thiết bị trong nhà để khi hết thời hạn thuê nhà bàn giao lại thì các bên không có tranh chấp, bên cho thuê tránh được những thiệt hại do bên thuê gây ra và bên thuê tránh được việc bên cho thuê yêu cầu bồi thường những tài sản do hao mòn tự nhiên hoặc những yêu cầu không có cơ sở. Trong trường hợp này cách tốt nhất là các bên lập một phụ lục Hợp đồng về việc bàn giao nhà, tài sản, trang thiết bị của căn nhà cho thuê.
7.Vi phạm hợp đồng
Thông thường là vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền thuê của bên thuê, vì thế để đảm bảo quyền lợi của Bên cho thuê thì Bên cho thuê nên quy định điều này thật chặc, lưu ý đến các mốc thời gian phải thanh toán tiền thuê và thời hạn được trễ tối đa là bao nhiêu? Các biện pháp xử lý phạt khi trễ thanh toán thông thường là phạt lãi suất (ví dụ là 0,05%/ngày). Và mốc thời gian trễ mà bên cho thuê được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và phạt cọc đối với Bên thuê là khi nào?....
Nguồn:www.htc-law.com.
